Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının İmar Mevzuatındaki Yeri

İmar Planlarının Uygulanmasında Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının Oluşturulması ve İmar Planlarının Değiştirilmesinde Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının Durumu (Terk ve İhdas Üzerine İnceleme)

İMAR PLANLARININ UYGULANMASINDA

UMUMİ VE KAMU HİZMET ALANLARININ OLUŞTURULMASI

 

İmar Planlarının hayata geçirilmesinde iki temel uygulama şekli kullanılmaktadır. Bunlardan ilki İmar Kanunu’nun 18. Maddesi dayanağında Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Uygulaması ile üretilecek Parselasyon Planları aracılığıyla imar planına geçiş, ikincisi ise istisnai uygulama yöntemi ile talebe ve muvafakata bağlı olarak, İmar Kanunu’nun 15. Ve 16. Maddeleri dayanağında yapılacak Talebe Bağlı İmar Uygulaması ile imar planına geçiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesi Birinci fıkrasında “İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.” denilerek imar planına geçiş için öncelikle parselasyon planlarının yapıldığı Arazi ve Arsa Düzenlemelerinin (18. Madde Uygulamalarının) temel uygulama modeli olarak kullanılması gerektiği hükme bağlanmıştır. 

Benzer şekilde, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 5. Maddesi (1). Fıkrasında “İmar planları ile umumi hizmet veya kamu hizmetleri kullanımı getirilen alanların öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesine göre uygulama yapılarak, DOP’tan oluşturulması esastır.” Denmiştir.

Ancak kanunun 15. Maddesi Dördüncü fıkrasında “10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.” Denilerek Arazi ve Arsa Düzenlemesi (Parselasyon Planı)yapılmaksızın da imar planına geçişlerin mümkün olduğu, istisnai olarak hükme bağlanmıştır.

Benzer şekilde, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 7. Maddesi (1). Fıkrasında “İmar planı bulunan alanlarda İmar Kanunu’nun 15 inci ve 16 ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, ikinci fıkradaki istisnalar dışında ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda parsel maliklerinin tümünün muvafakati ile uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabilir.” Denilerek istisnaları tanımlayan (2). Fıkraya atıfta bulunulmuştur.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 7. Maddesi (2). Fıkrasında istisnalar,

“(2) İstisnalar şunlardır:

a) Çok sayıda, imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.

b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanunu’nun 18 inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.

c) Koruma amaçlı imar planı bulunup da, içerisinde bulunan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının tatbikinin mümkün olmadığı durumlar.

ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.”Şeklinde belirtilmiş ve (3). Fıkrasında “İkinci fıkrada belirtilen istisnai durumlarda, ifraz ve tevhit işlemleri yoluyla imar uygulaması yapılabilmesi için, parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi gerekmektedir.” Denerek yöntem belirlenmiştir.

Diğer bir ifadeyle; İmar Planı içinde kalan gayrimenkullerin (parsellerin), onaylı imar planı kapsamında imar planına geçişleri, 18. Madde dayanağında resen veya 15.-16. Madde dayanağında, istisnai biçimde ve (müracaat üzerine) talebe bağlı olarak sağlanabilecektir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesi Birinci fıkrasında “Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.” Denilerek imar planına geçiş için idari karar alma yetkisinin Belediye Encümenlerinde / İl İdare Kurullarında olduğu belirtilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi Birinci fıkrasında “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” Denilerek imar planı kapsamında kalan gayrimenkullerin (parsellerin) belediyelerce veya valiliklerce resen imar planına geçişlerinin, Arazi ve Arsa Düzenlemesi (18. Madde Uygulaması) yöntemiyle sağlanabileceği hükme bağlanmıştır.

Bu durumda; imar planında tanımlanmış umumi ve kamu hizmet alanlarının oluşumunun, 18. Madde kapsamında resen (DOP’nın %45’i geçmesi durumunda Kamulaştırma suretiyle) veya 15.-16. Madde kapsamında talebe bağlı olarak (Muvafakatın olmaması durumunda Kamulaştırma suretiyle), sağlanması gerektiği ortaya çıkmaktadır.

Bu durum, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 5. Maddesi (2). Fıkrasında “(2) Ancak özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar;

a) Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle İmar Kanunu’nun 18 inci maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,

b) Daha önce uygulama görmüş, ancak mevcut ya da sonradan yapılan imar planlarında umumi ya da kamu hizmet alanlarına denk gelen taşınmazlar ile uygulamada umumi hizmet veya kamu hizmet alanları toplamının yüzde kırk beşi (%45) aşması halinde, %45 kesildikten sonra aşan miktara karşılık gelen alanlar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak suretiyle,

ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilir.” Denerek açıklanmıştır.

Uygulama sahası içerisinde kalan özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki gayrimenkullerin, uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlar içermesi halinde;

1. İmar Kanunu’nun 18 inci maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,
2. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında trampa yapılmak ya da satın alınmak suretiyle,

Kamu mülkiyetine geçirilmesi öngörülmüştür.

Bu yöntemlerin dışında, düzenleme ortaklık payına konu kullanım içeren özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki gayrimenkullerin, TMK 999. Maddesi “Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.” Hükmü ve TMK 1013. Maddesinde tanımlanan yazılı beyan kapsamında tapu sicilinden çıkarılması (muvafakaten) suretiyle kamu mülkiyetine geçirilmesi mümkündür.

Düzenleme ortaklık payına konu, Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarının;

1. madde kapsamında Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması yapılarak,
2. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında Trampa yapılarak veya Satın alınarak,
3. TMK 999. Madde kapsamında muvafakaten tapu sicilinden çıkarılarak,

Oluşturulabilmesi mümkündür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi İkinci fıkrasında “Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.” Denilerek %45 ve bu oran altında kalan düzenleme ortaklık payı oranlarında, gayrimenkul maliklerinden, gayrimenkullerinde oluşacak değer artışı karşılığında, umumi ve kamu hizmet alanlarını oluşturmak maksadıyla, düzenleme ortaklık payı düşülebileceği hükme bağlanmıştır.

Bu hükmün önemi; TMK 1013. Madde ile açıklanabilir. “Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse, kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur.”. Madde hükmünden görüleceği üzere, imar kanununun 18. Maddesi ikinci fıkrası ile kanun hükmüne dayanan bir düzenleme ortaklık payı edinimi söz konusu olduğundan, TMK 1013. Maddesi kapsamında, ilgili idaresi düzenleme ortaklık payından tescile konu olabilecek alanlarda kanun hükmüne dayandığından, maliklerin rızasına (beyanına) gerek duymaksızın tescil işlemlerini yaptırabilecektir.

İmar Kanunu’nun 16. Maddesi Birinci fıkrası kapsamında, istisnai olarak ve müracaat üzerine talebe bağlı olarak, umumi ve kamu hizmet alanlarının sağlanması söz konusu olduğunda ise TMK 1013. Madde ile olan ilişkisi, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı ibaresi ile ilişkili olacak, tescil işlemleri esnasında, maliklerin rızasına ve yazılı beyanına ihtiyaç duyulacaktır.

İster kanunun 18. Maddesi kapsamında resen yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulamasında, isterse kanunun 15. Ve 16. Maddesi kapsamında Talebe Bağlı olarak yapılacak Uygulamada, gerekli koşulların (resen terk ve tescil – muvafakaten terk ve tescil) oluşması durumunda, düzenleme ortaklık payına konu, umumi ve kamu hizmet alanlarının sağlanması gerekmektedir.

Bu noktada; düzenleme ortaklık payına konu umumi ve kamu hizmet alanlarının neler olduğunun tespit edilmesi gerekir. 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi üçüncü fıkrasında “Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur.” Denilerek imar planında tanımlanmış hangi kullanım fonksiyonlarının düzenleme ortaklık payından karşılanması gerektiği açıklanmıştır.

Benzer şekilde, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 4. Maddesi (1). Fıkrasında “(p) Umumi ve kamu hizmet alanları: Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, spor alanı, teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları, resmî kurum alanı, idari tesis alanı, mezarlık alanı, bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile taşkın kontrol tesisidir.” Şeklinde, hangi kullanım fonksiyonlarının düzenleme ortaklık payından karşılanması gerektiği tanımlanmıştır.

Yine, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 14. Maddesi (2). Fıkrasında,

“a) Yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan.

b) İbadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; kamuya ait kreş alanları).

c) Pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları.

ç) Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları.

d) Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol.

e) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; Kent meydanı, kent parkı, spor alanı).

f) Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı.

g) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; Teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı).

ğ) Rekreasyon alanı, mesire alanları ve özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan.

h) Resmî kurum alanı.

ı) (Danıştay Altıncı Dairesinin 13/5/2024 tarihli ve E.:2020/5904; K.:2024/2887 sayılı kararı ile iptal ibare; Diğer umumi ve kamu hizmet alanları).

i) Mezarlık, otogar alanı.”

Olarak belirtilmiştir.

Hem kanunda yer alan tanımlardan hem de yönetmelikte yer alan tanımlardan hareketle;

Şeklinde bir ayrım yapmak mümkündür.

Yönetmeliğin 14. Maddesinde tanımlanan Umumi Hizmet Alanları ile Kamu Hizmet Alanları içerisinde Danıştay tarafından iptal edilen ibareler bulunmakla birlikte bu iptal ibarelerin kanunda karşılıkları halen yer almaktadır.

Umumi Hizmet Alanlarının, Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması sırasında Düzenleme Ortaklık Payına alınmak suretiyle Terk ve Terkin, Talebe Bağlı İmar Uygulaması sırasında plana bağlı muvafakaten Terk ve Terkin işlemlerine tabi tutulması gerekir.

Buradaki Terk ve Terkin işlemlerinin yasal dayanağı; bu alanların tescile tabi alan olmaması (Kadastro Kanunu 16/B maddesi) ile Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazların kütüğe kaydolunmaması (Medeni Kanun 999. maddesi) ilkeleridir.

Kamu Hizmet Alanlarının, Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması sırasında Düzenleme Ortaklık Payına alınmak suretiyle Terk ve Tescil, Talebe Bağlı İmar Uygulaması sırasında plana bağlı muvafakaten Terk ve Terkin/Tescil işlemlerine tabi tutulması gerekir.

Buradaki Terk ve Terkin/Tescil işlemlerinin yasal dayanağı; Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 17/(4)-(5). fıkralarında anlatılmıştır.

Buna göre;

“(4) Belediye hizmet alanı, semt spor alanı, belediye kreş alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediyesi adına, kalan alanlar Hazine adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet eden sosyal donatı alanları büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur.

(5) Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar Hazine adına imar planındaki kullanım vasfıyla tescil edilir. Bu alanlar Hazine tarafından, imar planındaki kullanım amacında kullanılması şartıyla, belediyesince hizmet verilmesinin planlanması halinde belediyeye devir veya tahsis, diğer kamu kurumlarınca hizmet verilmesinin planlanması halinde ise, hizmeti verecek kamu kurumuna tahsis edilir.”

 

Ayrıca, Düzenleme ortaklık payından oluşan umuma açık (Umumi Hizmet Alanı niteliğinde olan) otoparklar, çocuk parkları, kapalı ve açık spor alanları gibi tescil harici alanların YÖNETİMİ ilgili belediyeye aittir. Bu alanların tamamının kiraya verilmesi mümkün değildir. Örneğin parkın sadece bir kısmının encümen kararıyla kiraya verilebilmesi (büfe gibi) mümkündür. Kiralama, alanın niteliğine uygun olmalıdır. Yeşil alan içinde gazino olmaz, ama büfe, çay ocağı, lokanta olabilir. Fakat yeşil alan niteliğini bozmamalıdır. Bu alanlardan ecrimisil alma yetkisi ilgili belediyededir. (Suat ŞİMŞEK, Düzenleme Ortaklık Payından Oluşan Alanların Tescili)

Görüleceği üzere; imar mevzuatı düzenleme ortaklık payının konusu umumi ve kamu hizmet alanlarını, Düzenleme Ortaklık Payından Terke Konu Alanlar ve Düzenleme Ortaklık Payından Tescile Konu Alanlar olarak ayrıştırmaktadır. 

Düzenleme Ortaklık Payından Terke Konu Alanlar; Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması sırasında düzenleme ortaklık payına terk ve terkin, Talebe Bağlı İmar Uygulaması sırasında muvafakaten terk ve terkin,

Düzenleme Ortaklık Payından Tescile Konu Alanlar; Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması sırasında düzenleme ortaklık payına terk ve tescil, Talebe Bağlı İmar Uygulaması sırasında muvafakaten terk ve terkin/tescil,

İşlemleri ile elde edilmelidir. Talebe Bağlı İmar Uygulamalarında bu işlem silsilesinin Encümen Kararında zikredilmesi gerekir.

Doğal olarak ta; Talebe Bağlı İmar Uygulamalarında (İK 15.-16. Madde Uygulamalarında) öncelikle Düzenleme Ortaklık Payından terke konu alanların terkinlerinin sağlanması, sonrasında imar parseli oluşturma amaçlı ifrazların yapılması ve en son olarak Düzenleme Ortaklık Payından tescile konu olup terkin edilmiş alanlarının ihdasen tescillerinin yapılması doğru bir işlem sırasını tanımlayacaktır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1022. Maddesi “Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.” Hükmünü içermekte olduğundan aynı işlem dosyası içerisinde öncelikle düzenleme ortaklık payından terke konu alanların terkin işlemleri gerçekleştirildiğinde, terkinin etkisi yevmiye kayıt defterine kayıt anından başladığı için, devamında terk edilen (terkin edilmiş) alanının (Düzenleme Ortaklık Payından Tescile Konu Alana rastlayanların) ihdasen tescilinin de yapılması gerekir. Bu durum; 2025/4 sayılı genelgemizin 29. Maddesinin (1). Fıkrasında da anlatılmıştır.

Ayrıca, tescil edilecek bu alanların vasıflarının ise Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 33. Maddesi (1). Fıkrası “… tescili yapılan parsellerin cinsine; …umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara imar planındaki kullanım kararı yazılır.” Hükmü gereği imar planındaki kullanım kararı doğrultusunda yazılması gerekir.

 

İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNDE

UMUMİ VE KAMU HİZMET ALANLARININ DURUMU

(İHDAS İŞLEMLERİ)

 

İmar Planlarının resen veya talebe bağlı olarak uygulanması ile elde edilen düzenleme ortaklık payından terke ve tescile konu alanların (umumi ve kamu hizmet alanlarının), planlarda yapılacak değişiklik veya revizyon ile farklı kullanım kararlarına konu edilmesi her zaman mümkündür. (Gerekli koşulların sağlanmış olması halinde)

Bu süreç farklı uygulama şekilleri ile karşımıza çıkabilmektedir. 

1. DOP’dan terke konu edilmiş alanın plan değişikliği ile özel mülkiyete konu alan haline getirilmesi,

(Park’ın Konut Alanına dönüştürülmesi) (Yolun Ticari Alana dönüştürülmesi)

2. DOP’dan terke konu edilmiş alanın plan değişikliği ile DOP’dan tescile konu alan haline getirilmesi,

(Parkın Belediye Hizmet Alanına dönüştürülmesi) (Yolun İbadet Yerine dönüştürülmesi)

3. DOP’dan tescile konu edilmiş alanın plan değişikliği ile DOP’dan terke konu alan haline getirilmesi,

(Sağlık Tesis Alanının Park Alanına dönüştürülmesi) (Belediye Hizmet Alanının Yola dönüştürülmesi)

4. DOP’dan tescile konu edilmiş alanın plan değişikliği ile özel mülkiyete konu alan haline getirilmesi,

(Belediye Hizmet Alanının Konut Alanına dönüştürülmesi)

5. DOP’dan tescile konu edilmiş alanın plan değişikliği ile kullanım kararının değiştirilmesi,

(Sağlık Tesis Alanının Eğitim Tesis Alanına dönüştürülmesi)

Gibi uygulamalar pratikte karşımıza çıkmaktadır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 4. Maddesi (1). Fıkrasında,

“ç) Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.” Şeklinde tanımlanmıştır.

İmar planlarında yer alan umumi ve kamu hizmet alanlarının elde edilmesi bir önceki bölümde anlatılmış, bunun için iki temel uygulama şeklinin Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması ile Talebe Bağlı İmar Uygulaması olduğu belirtilmişti.

Bu iki uygulama şekli ile elde edilmiş umumi ve kamu hizmet alanlarının, planda yapılan değişiklikler ile farklı kullanım kararlarına konu edilmesi durumunda, düzenleme ortaklık payından terke konu edilmiş, tescilsiz olan, bir alanın tescilli hale getirilmesi hususu karşımıza çıkabilmektedir.

Bu tescil için de iki hukuki dayanak vardır, ilki 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi, ikincisi ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesidir. 

1. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi Dayanağında Yapılması Gereken Uygulamalar:

Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi aşağıdaki hükmü içermektedir,

“Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur. (Ek fıkra:17/1/2019-7161/1 md.) Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki kadastral yollar Hazine adına tescil olunur.”

Görüleceği üzere Tapu Kanunu’nun 21. Maddesinin baz aldığı şey kapanmış yollar ile yol fazlalarıdır. 

Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi hükmünü iki katmanlı olarak algılamak gerekir. İlki, kadastro paftasına göre var olan bir kadastro yolunun onaylı imar planı gereği bir imar adası içerisinde kalması durumunda, yapılacak ilk imar uygulaması (resen veya talebe bağlı) ile tescile konu hale gelmesi, ikincisi de önceki imar planına göre yapılmış imar uygulaması (resen veya talebe bağlı) sonucu terk edilerek oluşturulmuş imar yolunun imar planında yapılan bir değişiklik ile sonradan tescile konu hale gelmesi durumudur.

Bu hukuki dayanak kapsamında, arazi ve arsa düzenlemesi uygulaması ile düzenleme ortaklık payından elde edilen imar yollarının ve talebe bağlı imar uygulaması ile terk edilmek suretiyle elde edilen imar yollarının, imar planında yapılan değişiklik ile bir imar adası içerisinde kalması yani tescilinin gerekmesi durumunda, tescil işleminin Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi gereği yapılması gerekmektedir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 14. Maddesinde, “kapanan imar ve kadastro yolları” kavramı kullanılmış, Tapu Kanunu’nun 21. Maddesinin hem kadastro yollarının hem de imar yollarının kapanmasında tescil dayanağı olarak kullanılacağı anlatılmıştır.

Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi aynı zamanda yapılacak tescil işleminde, oluşması gereken mülkiyetin kimin adına olması gerektiğini de tanımlamıştır. Buna göre, Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki kadastral yolların kapanması halinde Hazine adına, diğer kapanmış yollarla yol fazlaları ise içinde bulunduğu köy veya belediye tüzel kişiliği adına tescil edilecektir.

Genel Müdürlüğümüzün 2025/4 sayılı genelgesinin 28. Maddesinin (8). Fıkrası,

“Tapu Kanunu'nun 21 inci maddesi dahil, uygulama imar planına göre kapanan imar ve kadastro yolları, imar mevzuatına uygun müstakil imar parseli oluşan alanlar, 2644 sayılı Tapu Kanunun 21. maddesi, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunun 8. maddesi vb gibi ilgili kanunlarında ve yönetmeliklerinde belirtilen idareleri adına tescil edilir.” Şeklindedir.

Bu hüküm gereği, uygulama imar planına göre kapanan imar ve kadastro yolları Tapu Kanunu’nun 21. Maddesinde belirtilen idareleri (Köy veya Belediye Tüzel Kişilikleri) adına tescil edilecektir. (Hazine adına tescil yapılması gereken, Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki alanlar ile 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamındaki alanlar saklı olmak kaydıyla)

Sonuç olarak; arazi ve arsa düzenlemesi uygulaması ile düzenleme ortaklık payından elde edilen imar yollarının ve talebe bağlı imar uygulaması ile terk edilmek suretiyle elde edilen imar yollarının, imar planında yapılan değişiklik ile bir imar adası içerisinde kalması yani tescilinin gerekmesi durumunda, tescil işleminin Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi gereği ilgili köy ya da belediyesi adına tescili gerekmekte olup Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğü kullanımındaki alanlar ile 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamındaki alanlarda yapılacak tescillerin Hazine adına olması gerekmektedir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesi Dayanağında Yapılması Gereken Uygulamalar:

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 4. Maddesi (1). Fıkrasında,

“ç) Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.” Şeklinde tanımlanmıştır.

Görüleceği üzere, düzenleme ortaklık payı olarak biriktirilen ve bu birikimden üretilen umumi ve kamu hizmet alanları, herkesin ortak kullanabileceği kamusal alanları ifade etmektedir.

Bu ifade şeklinden, düzenleme ortaklık payının mal rejimini kamu malı olarak nitelendirmek yanlış olmayacaktır. 

Anayasa Mahkemesi de bir kararında kamu mallarını dar anlamıyla ele alarak, “Doğal nitelikleri gereği herkesin ortak yararlanmasına açık olan sahipsiz mallar ile kamu tüzel kişileri tarafından herkesin ya da halkın bir kısmının yararlanmasına ayrılan orta malları ve kamu hizmeti niteliğindeki etkinliklerin konusu ve aracı olan mallar,” şeklinde tanımlamaktadır.

Danıştay’a göre ise “idare hukuku ilkelerine göre, kamunun kullanma ve yararlanmasına ait olan veya bu amaca tahsis edilen eşya ve mallarla bir kamu hizmetinin unsuru ve ayrılmaz parçası sayılabilecek olan mallar,” kamu malı olarak kabul edilmektedir.

Kamusal malları doktrinde;

- Tahsis amaçlarına göre: “sahipsiz mallar,” “orta malları” ve “hizmet malları” olmak üzere üç gruba,

- Oluşum tarzlarına göre: “doğal kamu malları” ve “yapay kamu malları” olmak üzere iki gruba,

Ayırmak mümkündür. Buna göre;

Doğal nitelikleri gereği herkesin doğrudan doğruya ortak yararlanmasına açık olan, tarıma elverişli olmayan kayalar, tepeler, dağlar; deniz, göl, nehir ve akarsu gibi genel sular; kıyılar, ormanlar, doğal zenginlikler ve kaynaklar ile tarih, kültür ve tabiat varlıkları gibi mallar “sahipsiz mallar” dır. 

Halkın doğrudan doğruya kullanımına sunulmuş olan yollar, köprüler, meydanlar, pazar yerleri, mezarlıklar gibi mallar “orta malları” dır. TMK m.715’te “yararı kamuya ait mallar” şeklinde ifade edilen orta mallarıyla yol, köprü, meydan, çeşme, parklar, pazar yeri, mera, harman yeri gibi halkın doğrudan kullanımına ve yararlanmasına sunulan mallar kastedilmektedir. Mal kamunun veya belirli bir kesimin istifadesine kadim gelenek icabı veya tahsis işlemiyle sunulur. Orta malları bu usullerle kamusal mal statüsü kazanırlar, niteliğin kaybı ve tahsisin kaldırılmasıyla da bu statüden çıkarlar.

Kamu hizmetlerine, hizmetin parçasını oluşturacak şekilde özgülenmiş olan mallar ise “hizmet malları” dır.

Doğanın kendi düzeni içinde oluşan, oluşumunda insan müdahalesi bulunmayan ve kendi doğal ortamında yer alan mallar, “doğal kamu malları” dır. Doğal kamu mallarının kamu malı niteliğini kazanmaları için idarenin alacağı bir tahsis kararına ihtiyaç yoktur. Bu mallar nitelikleri gereği kamu hizmetine ve kamusal yarara özgülenmiş bulunmaktadırlar. Denizler, göller, akarsular, nehirler ve benzeri mallar doğal kamu mallarının örnekleridir.

“Yapay kamu malları” ise insan eliyle yapılmış veya üretilmiş ve kamu hizmetine tahsis edilmiş mallardır. Anlaşılacağı üzere yapay kamu mallarının en önemli özelliği bir idari işlemle/kararla (tahsis kararı ile) kamu malı olarak kamusal bir hizmetin görülmesine özgülenmiş olmalarıdır. Kamu hizmetine tahsisli tüm binalar, yollar, köprüler, meydanlar, istasyonlar, pazar yerleri, araç ve gereçler yapay kamu mallarıdır.

Devletin kamu malları üzerindeki hakkının niteliği konusunda yapılabilecek diğer bir tanım, idarenin kamu malları üzerinde, kamu hukuku kuralları ile sınırlandırılmış bir tür özel mülkiyete sahip olduğu şeklindedir. Çünkü kamu tüzel kişileri, kamu malları üzerinde mülkiyet hakkının malike verdiği kullanma (usus), yararlanma (fructus) ve tasarrufta bulunma (abusus) yetkilerini özel hukukta olduğundan daha farklı olarak belli ölçülerde kullanmaktadır.

Konumuz özelinde; Düzenleme Ortaklık Payından Terke ve Tescile konu Umumi ve Kamu Hizmet Alanlarını, yukarıda yaptığımız tanımlar gereği, kamunun kullanımına ayrılmış “Yapay kamu malları” ve“orta malları” olarak tanımlamak yanlış olmayacaktır. Çünkü, idari işlemle/kararla kamu malı olarak kamusal bir hizmetin görülmesine özgülenmiş ve bu usullerle kamusal mal statüsü kazanmışlardır. Oluşum usullerinin tersine işletilmesiyle, yani niteliğin kaybı ve tahsisin kaldırılmasıyla da bu statüden çıkarlar. Diğer bir deyişle; oluştukları imar planının usulünce değiştirilmesi sonucunda farklı bir plan kullanım kararına konu olduklarında nitelikleri değişeceğinden “orta malları” statüsünden çıkacaklardır.

Buna benzer bir durum, Anayasa Mahkemesinin, Tapu Kanunu’nun 21. Maddesinin uygulanmasına yönelik vermiş olduğu, 12.01.2012 tarihli ve 2011/23 Esas, 2012/3 Karar sayılı kararında,

“Hukukumuzda, yollar kamu yararına tahsis edilmiş orta malı niteliğinde olup kamu mallarının tâbi olduğu hukuki rejime bağlıdırlar. Yollar zamanaşımı yoluyla kazanılamazlar, haczedilemezler ve yolların tapu siciline kaydı gerekmez. Sadece ölçümü yapılarak haritalarında gösterilmekle yetinilir. Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ederek kamu malına da dönüştürebilir. … Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder...”

Şeklinde izah edilmiştir. Orta malı olan yol için anlatılmış kurallar “Yapay kamu malları” ve “orta malları” içinde benzer şekilde uygulanmalıdır.

Bu durumda; 

Düzenleme Ortaklık Payından Terke konu alanlar olarak mevzuatımızda tanımladığımız Yol, Su Yolu, Meydan, Park, Otopark, Çocuk Bahçesi/Parkı, Yeşil Alan gibi alanların imar planında yapılan değişiklik ile özel mülkiyete konu, farklı plan kullanım kararlarına dönüştürülmesi durumunda, plan kullanım kararı nitelikleri değişeceğinden “orta malları” statüsünden çıkacaklar ve kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkacak, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf edecektir.

Aynı şekilde, Düzenleme Ortaklık Payından Tescile konu alanlar olarak mevzuatımızda tanımladığımız alanların imar planında yapılan değişiklik ile özel mülkiyete konu, farklı plan kullanım kararlarına dönüştürülmesi durumunda, plan kullanım kararı nitelikleri değişeceğinden “orta malları”statüsünden çıkacaklar ve kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkacak, idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf edecektir.

Bu noktada, özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf edecek idarelerin kimler olduğunun tespiti gerekecektir.

Düzenleme Ortaklık Payından Tescile konu alanlar olarak mevzuatımızda tanımladığımız alanların plan değişikliği ile kullanım kararlarının değiştirilerek özel mülkiyete konu hale gelmesi durumunda, özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf edecek idareler, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 17/(4)-(5). Fıkralarında ve 2025/4 sayılı genelgemizin 29. Maddesinin (1). Fıkrasında tanımlanmış olup anılan alanlar, anılan idareler adına tescile konu edilecektir.

Düzenleme Ortaklık Payından Terke konu alanlar olarak mevzuatımızda tanımladığımız Yol, Su Yolu, Meydan, Park, Otopark, Çocuk Bahçesi/Parkı, Yeşil Alan gibi alanların plan değişikliği ile kullanım kararlarının değiştirilerek özel mülkiyete konu hale gelmesi durumunda, özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf edecek idareler, 2025/4 sayılı genelgemizin 29. Maddesinin (2). Fıkrasında tanımlanmış olup anılan alanlar, anılan idareler adına tescile konu edilecektir.

2025/4 sayılı genelgemizin 29. Maddesinin (2). Fıkrasında,

“Uygulama imar planı değişikliği ile park, yeşil alan gibi yerlerin, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinde belirtilen, düzenleme ortaklık payından karşılanan alanlara dönüşmesi durumunda (1). bentte belirtilen hükümlere göre tescil edilir, ancak diğer alanlara dönüşmesi durumunda ise 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu vb gibi ilgili kanun ve yönetmeliklerde tanımlanmış idareler adına, haricinde hazine adına tescil edilir.” Şeklinde hüküm kurulmuştur.

Burada, Uygulama imar planı değişikliği ile park, yeşil alan gibi yerlerin, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinde belirtilen, düzenleme ortaklık payından karşılanan alanlar dışında diğer alanlara (özel mülkiyete konu) dönüşmesi durumunda ilgili kanun ve yönetmeliklerde tanımlanmış idareler adına, haricinde hazine adına tescil edileceği anlatılmıştır.

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 3. Maddesinde,

“Ortak kullanım alanları: OSB’nin amaçlarına uygun şekilde faaliyet göstermesini teminen, OSB alanı içinde planlanan yollar, altyapı ve enerji hatları ve sağlık koruma bandı hariç, OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunan sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ile park alanlarını,” şeklinde bir tanımlama yapılmış olup sosyal, idari ve teknik altyapı ve hizmet alanları ile park alanlarının OSB’nin mülkiyet ve tasarrufunda bulunacağı hüküm altına alınmıştır.

Ancak, Uygulama imar planı değişikliği ile park, yeşil alan gibi yerlerin, diğer alanlara (özel mülkiyete konu) dönüşmesi durumunda hangi idareler adına tescil edilmesi gerektiğine dair, 4562 sayılı kanun dışında, yasal bir düzenleme bulunmamaktadır.

Bu noktada, düzenleme ortaklık payından terke konu umumi hizmet alanlarının plan değişikliklerinin esas ve usullerinin de neler olduğunun bilinmesi gerekir.

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26. Maddesinin (3). Fıkrası,

“(3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır.

b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.

c) Düzenleme ortaklık payından elde edilen alanların yüzölçümleri toplamının altına düşülmemek kaydıyla, plan değişikliği ile kaldırılan yol alanlarının miktarları, düzenleme ortaklık payından oluşturulan park, çocuk bahçesi, meydan gibi açık ve yeşil alanlarda kullanılabilir. Ancak yol hariç düzenleme ortaklık payına tabi bir kullanımın kamu ortaklık payına tabi bir kullanıma dönüştürülmek istenilmesi halinde, düzenleme ortaklık payına tabi alanın hizmet edeceği etki alanında eşdeğer bir alan ayrılır.” Hükümlerini içermektedir.

Görüleceği üzere, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, düzenleme ortaklık payından terke konu edilmiş bir alanın, plan değişikliği ile farklı kullanım kararlarına dönüştürülmek istenmesi durumunda eşdeğer alan koşulunu öngörmektedir. Yani, düzenleme ortaklık payından terke konu edilen alanın, eşdeğer alan ayrılmak suretiyle, farklı kullanım kararlarına konu edilebilmesi halinde, eşdeğer olarak ayrılan alanda düzenleme ortaklık payının kamusal alan (kamusal mal) rejiminin devam ettirileceği, bu yönüyle kamunun kullanma, yararlanma ve tasarruf etme şeklinde bir farklılaşmanın oluşmayacağı değerlendirilmelidir.

Bu bakış açısı gereği, düzenleme ortaklık payından terke konu edilmiş bir alanın, plan değişikliği ile düzenleme ortaklık payından tescile konu alan dışında özel mülkiyete konu edilebilecek bir alana dönüştürülmesi halinde, değişikliğin eşdeğer alan kuralı gözetilerek yapılması ve eşdeğer alan üzerinde kamusal mal rejiminin devam ettirilmesi sonucu, değişiklik ile kapatılan alanın mülkiyetinin belediyesinde kalması gerekir. Örneklemek gerekirse; düzenleme ortaklık payından terke konu alan olarak üretilen Park alanının, plan değişikliği ile özel mülkiyete konu olacak konut alanına dönüştürülmesi durumunda, kapatılan park alanı kadar aynı etki alanında eşdeğer alanın ayrılması durumunda, düzenleme ortaklık payının kamusal alan statüsü bu eşdeğer alanda devam ettirileceğinden, kapatılan park alanının tescile konu hale getirilmesi ve tescilinin belediyesi adına yapılması doğru bir yaklaşım tarzı olacaktır.

Pratik hayatta plan değişikliklerinin tam kuralına göre yapılmadığı gerçeği ile yüzleştiğimizde, alternatif durumlarında karşımıza çıkmasının muhtemel olduğu değerlendirilmelidir. Eşdeğer alan koşuluna uyulmaksızın yapılmış olan bir plan değişikliği hukuken sakat bir değişiklik olmasına rağmen, düzenleme ortaklık payının kamusal alan statüsünün sonlandırılması sonucunu önümüze koyacağından, bu durumda kapatılan alanın mülkiyetinin Hazine adına yapılması doğru bir yaklaşım tarzı olacaktır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 33. Maddesinin (4). Fıkrasında

 “Tapu Kanununun 21 inci maddesi hükümlerine göre kapanan imar ve kadastro yolları nedeniyle imar mevzuatına uygun müstakil imar parseli oluşturulabilen alanlar ve plan gereği umumi ve kamu hizmet alanlarına terk edilen alanlardan belediye adına tescil edilebilecek diğer alanların tescil işlemi; bu alanların cephe aldığı yol da dikkate alınarak, Belediye Kanunu, Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve bu kanunlar uyarınca alınmış düzenleyici meclis kararlarına göre sorumluluk verildiği belediye adına gerçekleştirilir. Bu alanlara hiçbir şekilde imar plan değişikliği ile özel mülkiyete konu fonksiyon getirilemez. Umumi ve kamu hizmet fonksiyonu dışında kullanılamayacağı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılır.” Hükmü bulunmaktadır.

Görüleceği üzere, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in bu hükmünün uygulanma biçimi ile Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26/(3) hükmünün uygulanma biçimi, kendi içinde bir alternatif doğurmaktadır. Yani, eşdeğer alan ayrılmaksızın özel mülkiyete konu alana dönüştürülemeyeceği, eşdeğer alan ayrılması koşulu ile özel mülkiyete dönüştürülebileceği görülmektedir. Lakin pratikte ilk duruma dair değişikliklerinde bulunduğu aşikardır.

Sonuç olarak, düzenleme ortaklık payından terke konu alanların, plan değişikliği ile özel mülkiyete konu olabilecek alana dönüştürülmesi halinde, eşdeğer alan koşulunun gerçekleşmiş olması kamusal alan statüsünün korunduğunu göstermekte olup kapatılan alanın mülkiyetinin bu kamusal alan statüsünden sıyrılmış bir biçimde özel hukuk çerçevesinde değerlendirilmesi ve tescilinin belediyesi adına yapılmasının doğru olduğu değerlendirilmiştir.

                                                                                                                                  

Gökhan DOĞRU

Harita Mühendisi

21.05.2025