Taşınmaz Planları

Medeni Kanun ve Tapu Planları Tüzüğü kapsamında taşınmaz sınırlarını ve yüzölçümlerini gösteren tapu planları

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 998. Maddesi;

“Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:

1. Arazi,

2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.

Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.

Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.”

Hükmünü içermektedir.

Görüldüğü üzere, tapu siciline Arazi ve Kat Mülkiyetine konu olan Bağımsız Bölümler taşınmaz olarak kaydedilmektedir.

Yine, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1003. Maddesi;

“Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır.”

Hükmü bulunmaktadır.

Bu hüküm gereği Arazi ve Kat Mülkiyetine konu olan Bağımsız Bölümler’in kütüğe kaydında ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plânın esas alınması gerekmektedir.

Tapu Planları Tüzüğü’nün 1. Maddesi;

“(1) Bu Tüzüğün amacı, Türk Medenî Kanununun, taşınmazların tapu kütüğüne tescili ve sınırlarının belirlenmesinde esas alınmasını öngördüğü tapu plânlarının yapımına ve üzerindeki değişikliklerin izlenmesine ilişkin usul ve esasları belirlemektir.”

Hükmünü içermektedir.

Yine Tapu Planları Tüzüğü’nün 3. Maddesi;

“g) Resmi ölçüm: Tapu ve kadastro mevzuatı ile ölçü tekniğine uygun ve kontrollü olarak üretilen, kadastro müdürlüğünce onanarak tescile esas olan ölçü ve belgeleri,”

Hükmünü içermektedir.

Görüldüğü üzere, Arazi ve Kat Mülkiyetine konu olan Bağımsız Bölümler’in kütüğe kaydında ve belirlenmesinde Tapu ve kadastro mevzuatı ile ölçü tekniğine uygun ve kontrollü olarak üretilen, kadastro müdürlüğünce onanarak tescile esas olan ölçü ve belgelerine dayanan planların esas alınması gerekmektedir.

Yine Tapu Planları Tüzüğü’nün 4. Maddesinde;

“(1) Tapu plânları, tapu siciline tescili gereken taşınmazlarla ilgili mülkiyet ve irtifak haklarının sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen kadastro, kadastro paftalarının yenilenmesi, sayısallaştırma veya düzeltme çalışmaları sonucu düzenlenen, ilgili idarelerce yapılan veya yaptırılan, talebe bağlı değişiklikler sonucu düzenlenen harita ve plânlar ile diğer harita ve plânlardır.”

Şeklinde tanımlanmıştır.

Buraya kadar anlatılan mevzuat bütünlendiğinde;

Arazilerin kütüğe kaydında ve belirlenmesinde, Tapu ve kadastro mevzuatı ile ölçü tekniğine uygun ve kontrollü olarak üretilen, kadastro müdürlüğünce onanarak tescile esas olan ölçü ve belgelerine dayanan, mülkiyet ve irtifak haklarının sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen kadastro, kadastro paftalarının yenilenmesi, sayısallaştırma veya düzeltme çalışmaları sonucu düzenlenen, ilgili idarelerce yapılan veya yaptırılan, talebe bağlı değişiklikler sonucu düzenlenen harita ve plânlar ile diğer harita ve plânların kullanılması gerekmektedir.

Araziler için bu hukuksal kavramın karşılığı Kadastro Paftasıdır.

Yine aynı şekilde, anlatılan mevzuat bütünlendiğinde;

Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümlerin kütüğe kaydında ve belirlenmesinde, Tapu ve kadastro mevzuatı ile ölçü tekniğine uygun ve kontrollü olarak üretilen, kadastro müdürlüğünce onanarak tescile esas olan ölçü ve belgelerine dayanan, mülkiyet ve irtifak haklarının sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen kadastro, kadastro paftalarının yenilenmesi, sayısallaştırma veya düzeltme çalışmaları sonucu düzenlenen, ilgili idarelerce yapılan veya yaptırılan, talebe bağlı değişiklikler sonucu düzenlenen harita ve plânlar ile diğer harita ve plânların kullanılması gerekmektedir.

İşte tam da bu noktada Kat Mülkiyetine konu bağımsız bölümlerin tescilinde böyle bir tapu planının eksik bırakıldığı söylenebilir.

Tapu Planları Tüzüğü’nün 3. Maddesinde;

“b) Bağımsız bölüm plânı: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas teşkil eden taşınmaz üzerine inşa edilecek yapı ve eklentilerin, bağımsız bölümlerin konumlarını ve numaralarını ruhsatına, projelerine, vaziyet plânındaki ölçülerine ve teknik yöntemine uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösteren plân ve projesini,”

“h) Vaziyet plânı: Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânı,”

Şeklinde tanımlar bulunmaktadır.

Görüldüğü üzere, Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümlerin kütüğe kaydında ve belirlenmesinde, Tapu ve kadastro mevzuatı ile ölçü tekniğine uygun ve kontrollü olarak üretilen, kadastro müdürlüğünce onanarak, tescile esas olan ölçü ve belgelerine dayanan, mülkiyet ve irtifak haklarının sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen Vaziyet Planının ve Bağımsız Bölüm Planlarının, tapu planı olarak kullanılması gerekir.

Kat Mülkiyetine konu Bağımsız Bölümler için bu hukuksal kavramın karşılığı Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planıdır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 57. Maddesinde tanımlanan yapı projeleri, birer mühendislik projeleri olup Medeni Kanun’un ve Tapu Planları Tüzüğü’nün öngördüğü tapu planı vasfında olmayan projelerdir. Bu kavramın istisnası olan iki mühendislik projesi vardır. İlki Mimari Projedir ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesi gereği tescil için gerekli belgedir. (Medeni Kanun ve Tapu Planları Tüzüğü ile uyuşmazlık oluşturduğu kanaatindeyim). İkincisi Yapı Aplikasyon Projesidir ve yine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesi gereği Cins Değişikliği işleminin tescili için gerekli belgedir.

Hem Mimari Proje hem de Yapı Aplikasyon Projesi, medeni kanunun öngördüğü tapu planı kavramını mevcut halleri ile karşılayamamakta olup medeni kanunun ve tapu planları tüzüğünün öngördüğü tapu planı kavramını tüzükte yer alan Bağımsız Bölüm Planı ile kapatmak gerekmektedir.

Sonuç olarak;

Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümlerin kütüğe kaydında ve belirlenmesinde, Tapu ve kadastro mevzuatı ile ölçü tekniğine uygun ve kontrollü olarak üretilen, kadastro müdürlüğünce onanarak, tescile esas olan ölçü ve belgelerine dayanan, mülkiyet ve irtifak haklarının sınırlarını, yapıların konumlarını, belirtilmesi gereken diğer teknik hususları gösteren, resmi ölçüme uygun olarak sayısal veya çizgisel şekilde üretilen kadastro, kadastro paftalarının yenilenmesi, sayısallaştırma veya düzeltme çalışmaları sonucu düzenlenen, ilgili idarelerce yapılan veya yaptırılan, talebe bağlı değişiklikler sonucu düzenlenen harita ve plânlar ile diğer harita ve plânların kullanılması gerekliliği Yapı Aplikasyon Projesi ekinde Bağımsız Bölüm Planların düzenlenmesi ile giderilebilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında üretilen yapı projelerinin içerdiği mühendislik bilgileri (Brüt alan, Net alan) ile Tapu Planları Tüzüğü kapsamında üretilecek bağımsız bölüm planlarının içerdiği mülkiyet bilgileri (bağımsız bölümlerin mülkiyet sınırları ve alanları) bütünleşik olarak kullanılmalı, 3B Sayısal Yapı Modeli uygulamasında da bağımsız bölüm planlarında belirtilen bağımsız bölüm sınırlarının ve yüzölçümlerinin kullanılması sağlanmalıdır.

Sonuç itibariyle malike taşınmazının sınırları ve yüzölçümü doğru bir biçimde sunulması gerekir.

       Gökhan DOĞRU

Uşak Kadastro Müdürlüğü

           17.01.2025