SATICININ SORUMLULUĞU

TAPUNUN İPTALİ HALİNDE BU TAŞINMAZI SATAN KİMSENİN SORUMLULUĞU NEDİR?

Gürsel Öcal DÖRTGÖZ - Tapu ve Kadastro Başmüfettişi

Satın alınmış bir taşınmazın tapusu alıcı üzerinden pek çok sebeple iptal edilebilir. Satış sözleşmesinin geçersizliği, satıcının gerekli yeterliliğe sahip olmayışı veya daha üstün hak sahiplerinin bulunması halinde mahkemece satışın iptal edilmesi mümkündür. Satış iptal edilirse tapu kaydı da mahkememe kararı doğrultusunda iptal edilir. Böyle bir halde taşınmazı almış olan kimsenin zararları ortaya çıkmaktadır. Bu zararların tazmini mümkündür. 

Borçlar hukukunda bu husus zabta karşı sorumluluk başlığı altında 214 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Her ne kadar bu düzenleme taşınır mallar hakkında yapılmış ise de, Kanunun 246. maddesi, “Taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır.” Hükmünde olduğundan aynı hükümlerin taşınmaz satışlarına da uygulanması mümkündür. Kural olarak tapunun iptali halinde tapusu iptal edilen alıcının devlete ve kendisine bu taşınmazı satan kimseye dava açma hakkı vardır. Devlet Medeni Kanunun 1007. maddesi uyarınca tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan bütün zararlardan kusursuz olarak sorumludur. Ancak devletin sorumluluğundan bahsedebilmek için zararın tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğmuş olması gereklidir. Zarar tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğmuş değilse devlete dava açma imkanı yoktur. İşte böyle hallerde zarar satıcıdan da kaynaklanabilmektedir. Bu durumda satıcıya karşı tazminat davası açmak gerekir.

1. Tapu İptalinden Sorumluluk

Satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmı bir üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınırsa, yani tam veya kısmi tapu iptali gerçekleşirse satıcı, bundan dolayı alıcıya karşı sorumlu olur (BK.214).

Alıcı, elinden alınma tehlikesini sözleşmenin kurulduğu sırada biliyor idiyse satıcı, ayrıca üstlenmiş olmadıkça bundan dolayı sorumlu olmaz. Alıcının bu tehlikeyi bilip bilmediğini anlamak için satış resmi senedine bakılması gerekir. Resmi senette yazılı takyidatlar alıcı tarafından biliniyor kabul edilir. Ancak satıcı bu tehlikeleri alıcının bildiğini ona rağmen taşınmazı aldığını her türlü delille ispat edebilir. Gerekirse tanık dineletebilir.

2. Davanın Bildirimi

Satılanın elinden alınması tehlikesi ile karşılaşan alıcı, kendisine karşı açılan davayı satıcıya bildirdiği zaman satıcı davaya müdahil olarak katılmak zorundadır.

Dava, satıcıya bildirilmemişse satıcı, zamanında bildirilmiş olsaydı daha elverişli bir hüküm elde edilebileceğini ispatladığı ölçüde sorumluluktan kurtulur (BK.215).

3. Mahkeme Kararı Olmaksızın Satılanı İade Etme

Satıcının zapttan sorumluluğu aşağıdaki hâllerde devam eder:

Alıcı, bir mahkeme kararı beklemeksizin üçüncü kişinin hakkını dürüstlük kurallarına uygun olarak tanımış ve satılanı ona vermişse satıcının sorumluluğu, alıcının satılanı üçüncü kişiye vermekle yükümlü olduğunu ispat etmesi durumunda da devam eder (BK.216).

4. Alıcının Haklarıa) Tam İptal (Zapt) Hâlinde ;

Satılanın tamamı alıcının elinden alınmışsa, satış sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır ve alıcı satıcıdan aşağıdaki istemlerde bulunabilir:

1. Satılandan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünlerin değeri indirilerek, ödemiş olduğu satış bedelinin faizi ile birlikte geri verilmesini.

3. Bütün yargılama giderleri ile yargılama dışındaki giderleri.

4. Satılanın tamamen elinden alınması yüzünden doğrudan doğruya uğradığı diğer zararları (BK.217).

Alıcı tapuya güvenerek taşınmaz edindiği halde tapusunun idari yoldan veya mahkeme kararı ile iptal edilmiş olmasından dolayı Devlete de tazminat davası açabilir (MK.1007).

b) Kısmi İptal (Zapt) Hâlinde ;

Satılanın bir kısmı elinden alınmış veya satılan sınırlı ayni bir hakla yüklenmişse alıcı, sadece bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.

Ancak alıcının, satılandaki bu durumu bilseydi onu satın almayacağı durum ve koşullardan anlaşılıyorsa, alıcı hâkimden sözleşmenin sona ermesine karar vermesini isteyebilir (BK.218).

Alıcı tapuya güvenerek taşınmaz edindiği halde tapusunun bir kısmının idari yoldan veya mahkeme kararı ile iptal edilmiş olmasından dolayı uğradığı zarar kadar Devlete de tazminat davası açabilir (MK.1007).

Satın alma tarihinden önceki sebeplere dayalı olarak taşınmazın yüzölçümünden bir kısmının iptali kısmi zapt sayılacağı gibi, üzerine bir ayni hak veya şahsi hak işlenmesine malikin rızası dışında mahkemece karar verilmiş olması da kısmi zapt sayılır.

5. Maddi ve Manevi Zararın Tazmini

Alıcı uğradığı maddi ve manevi zararların tümünü kusuru oranında satıcıdan isteyebilir. Zira, kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür.

Zarar verici fiili yasaklayan bir hukuk kuralı bulunmasa bile, ahlaka aykırı bir fiille başkasına kasten zarar veren de, bu zararı gidermekle yükümlüdür (BK.49).