Yapılara Kot Verilmesi

İmar mevzuatı kapsamında inşa edilecek yapılara kot verilmesi anlatılmıştır.

 

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

Binalara kot verilmesine ilişkin esaslar

MADDE 10- (1) İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır.

(2) Kot alınan noktanın tespitinde sokak silueti dikkate alınır.

(3) Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

(4) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez.

(5) Tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır.

Yoldan kotlandırma

MADDE 11 - (1) Binalara parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir.

(2) Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.

(3) Kotlandırma yapılması için, yolun yapımının tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının yapılması zorunludur.

(4) Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde bordür/tretuvar üst seviyesi, ilgili idare tarafından 10 iş günü içerisinde hazırlanacak projeye göre belirlenir.

(5) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre olmak zorundadır. Kademelendirme, kot aldığı noktaya göre olması gerekli saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır.

(6) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 4.50 metreden aşağı olamaz. Son kademenin 4.50 metreden az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina yüksekliği imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.

(7) Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50 metreden daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca beşinci ve altıncı fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre kademelendirilir.

(8) İkili blok yapılacak parsellerde kotlandırma, iki parselin birleştiği noktadaki kaldırım üst kotundan yapılır.

(9) % 20’den fazla eğime sahip yollarda; bitişik veya blok nizam uygulanacak yerlerde bina cepheleri toplamı 12.00 metreden düşük olan ara parsellerde bina kotları, bina köşe hizalarındaki en yüksek yol kotundan verilir.

(10) (Ek:RG-28/7/2018-30492) 40.00 metre ve altında olan bina cephe ve derinliklerinde, talep edilmesi halinde; bu maddedeki hükümlere göre yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar bina üst katlarında, binanın kademe yapılması gerekli olan cephelerinden her bir kademe için bir alt kata göre en az 3.00 metre geriye çekilmek suretiyle de kademe uygulaması yapılabilir.

 

Tabii zeminden kotlandırma

MADDE 12- (1) Arazinin meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10.00 metre veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi 12.00 metre veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir.

(2) Bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının yola göre 3.00 metreden yüksek olması durumunda, tabii zemin kotu, ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüt edilmesi ile belirlenir.

(3) Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının kotlandırmaya ilişkin hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili idare encümenince kabulü ile yapılır.

(4) Tabii zeminden kotlandırmada, ± 0.00 kotu binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.

 

Köşe başı parsellerde kotlandırma

MADDE 13- (1) Köşe başı parsellerde;

a) Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına göre kot verilir.

b) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca kademelendirme yapılarak düşük kottaki yol için belirlenen bina yüksekliklerine uyulur.

İki yola bakan ara parsellerde kotlandırma

MADDE 14- (1) Parselin cepheli olduğu yollar arasında kot farkı bulunması halinde düşük kottaki yol ve yüksek kottaki yolun siluetleri açısından ilgili idaresince değerlendirilerek kotlandırma yapılır.

(2) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca kademelendirme yapılır.

YAPILARA KOT VERİLMESİ

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre binalara kot verilmesinin 4 farklı alternatifi vardır ve her alternatifin de kendi kuralları vardır.

1. Yoldan Kotlandırma,
2. Tabii Zeminden Kotlandırma,
3. Köşe Başı Parsellerde Kotlandırma,
4. İki Yola Bakan Ara Parsellerde Kotlandırma

Şeklinde dört farklı yöntem tanımlanmıştır.

1. ALTERNATİF - YOLDAN KOTLANDIRMA;

Binalara kot verilmesine ilişkin esaslar

MADDE 10- (1) İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır.

(2) Kot alınan noktanın tespitinde sokak silueti dikkate alınır.

(3) Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

(4) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez.

Yoldan kotlandırma

MADDE 11- (1) Binalara parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir.

(2) Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.

(3) Kotlandırma yapılması için, yolun yapımının tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının yapılması zorunludur.

(4) Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde bordür/tretuvar üst seviyesi, ilgili idare tarafından 10 iş günü içerisinde hazırlanacak projeye göre belirlenir.

Görüleceği üzere; imar planı/plan notu aksine bir hüküm içermediği müddetçe binalara kot verilmesi işleminin öncelikle parselin cephe aldığı yoldan yapılması gerekmektedir. Ayrıca binalara kot verilmesi işleminde kot alınacak noktanın tespiti, sokak silüeti dikkate alınarak yapılmalıdır.

Yoldan Kotlandırmanın kuralları;

1. Yolun yapımının tamamlanmış olması (bu durumda kırmızı kot belli demektir),
2. Yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının yapılmış olması,
3. Yol tamamlanmamış ve Yol Projesi yapılmamış ise, yani yol henüz oluşmamış ise, bordür/tretuvar üst seviyesinin, ilgili idarenin 10 gün içinde hazırlayacağı Yol Projesine göre belirlenmesi,

Şeklindedir.

Yukarıdaki örneğimize göre, Yolun yapımının tamamlanmış olduğunu düşünürsek;

Parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesi,

^* (Tamamlanmış Yolun, Parsel Cephesinde, Bina Köşeleri Hizasındaki kesimi)

^*969.36 + 0.18 = 969.54 m

Şeklinde belirlenmelidir. İşte bu kot; zemin kat bitmiş taban kotu yani 0.00 kotu olarak kabul edilir.

969.54 m = ± 0.00

Yukarıdaki örneğimize göre, Yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının yapılmış olduğunu düşünürsek;

Parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesi,

* (Projelendirilmiş Yolun, Parsel Cephesinde, Bina Köşeleri Hizasındaki kesimi)

969.86 + 0.18 = 970.04 m

Şeklinde belirlenmelidir. İşte bu kot; zemin kat bitmiş taban kotu yani 0.00 kotu olarak kabul edilir.

970.04 m = ± 0.00

Aynı örneğimiz, Yol tamamlanmamış ve Yol Projesi yapılmamış ise, yani yol henüz oluşmamış ise, bordür/tretuvar üst seviyesinin, ilgili idarenin 10 gün içinde hazırlayacağı Yol Projesine göre belirlenmesi alternatifi için de geçerlidir.

Şayet parselde birden fazla bina yapılması gerekiyorsa her bina için kotlandırma işlemi ayrık olarak düşünülmeli, idarece onaylanacak vaziyet planına göre her bina için ya kendisine yakın yoldan ya da tabii zeminden kotlandırma işlemi yapılabilir. Yani birden fazla binanın bulunduğu parsellerde hibrit uygulama da yapılabilir.

2. ALTERNATİF – TABİİ ZEMİNDEN KOTLANDIRMA;

Binalara kot verilmesine ilişkin esaslar

MADDE 10- (1) İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır.

(2) Kot alınan noktanın tespitinde sokak silueti dikkate alınır. 

(3) Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

(5) Tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır.

Tabii zeminden kotlandırma

MADDE 12- (1) Arazinin meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10.00 metre veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi 12.00 metre veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir.

(2) Bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının yola göre 3.00 metreden yüksek olması durumunda, tabii zemin kotu, ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüt edilmesi ile belirlenir.

(3) Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının kotlandırmaya ilişkin hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili idare encümenince kabulü ile yapılır.

(4) Tabii zeminden kotlandırmada, ± 0.00 kotu binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.

                  Tabii (Doğal) Zeminden Kotlandırma işlemlerinde temel kural bu işlemin bir imar adası bazında yapılması gerektiğidir.

                  Şayet parselde birden fazla bina yapılması gerekiyorsa her bina için kotlandırma işlemi ayrık olarak düşünülmeli, idarece onaylanacak vaziyet planına göre her bina için ya kendisine yakın yoldan ya da tabii zeminden kotlandırma işlemi yapılmalıdır. Birden fazla binanın bulunduğu parsellerde hibrit uygulama da yapılabilir.

                  Parselin yola göre eğimli olması durumunda; (1. Fıkra hükmü)

• Parselin doğal zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10.00 m ve daha fazla ise Tabii Zeminden kot verilir, (Şekildeki 1 nolu Bina) (Yola Göre Eğim =< %30)
• Parselin doğal zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi 12.00 m ve daha fazla iseTabii Zeminden kot verilir, (Şekildeki 2 nolu Bina) (Yola Göre Eğim =< %25)

Aslında, 1. Fıkra hükmü ve 2. Fıkra hükmü birlikte değerlendirildiğinde % 25 üzeri eğimin olduğu parsellerde Tabii Zeminden Kotlandırmanın yapılması gerektiği ve bunun da imar adası bazında projelendirilmesinin bir koşul olarak önümüze konduğu görülmektedir.

                  Yine 3. Fıkra hükmü gereği, parsele birden fazla yapı yapılması durumunda ve yapıların köşe noktaları kotlarının aritmetik ortalamasının 3.00 m ve daha yüksek olması durumunda Tabii Zeminden Kotlandırmanın bir Etüd Proje dayandırılması ve bu Etüd Projenin de Belediye Encümeninin kabulü ile yapılması gerekmektedir.

                  Tabii Zeminden Kotlandırmada bina ±0.00 kotu, bina köşe noktalarının aritmetik ortalaması şeklinde bulunmalıdır.

3. ALTERNATİF – KÖŞE BAŞI PARSELLERDE KOTLANDIRMA;

Köşe başı parsellerde kotlandırma

MADDE 13- (1) Köşe başı parsellerde;

a) Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına göre kot verilir.

b) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca kademelendirme yapılarak düşük kottaki yol için belirlenen bina yüksekliklerine uyulur.

Yoldan kotlandırma

MADDE 11 – 

(5) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre olmak zorundadır. Kademelendirme, kot aldığı noktaya göre olması gerekli saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır.

(6) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 4.50 metreden aşağı olamaz. Son kademenin 4.50 metreden az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina yüksekliği imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.

4. ALTERNATİF – İKİ YOLA BAKAN ARA PARSELLERDE KOTLANDIRMA;

İki yola bakan ara parsellerde kotlandırma

MADDE 14- (1) Parselin cepheli olduğu yollar arasında kot farkı bulunması halinde düşük kottaki yol ve yüksek kottaki yolun siluetleri açısından ilgili idaresince değerlendirilerek kotlandırma yapılır.

(2) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca kademelendirme yapılır.

Yoldan kotlandırma

MADDE 11 – 

(5) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre olmak zorundadır. Kademelendirme, kot aldığı noktaya göre olması gerekli saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır.

(6) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 4.50 metreden aşağı olamaz. Son kademenin 4.50 metreden az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina yüksekliği imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.