İhdas Uygulamaları

 İhdas kelimesinin kökeni Arapçaya dayanır. Kelime anlamı olarak ihdas etmek; “ortaya çıkarma”, “yeni bir şey yapma”, “oluşturma” anlamlarını taşır. Gayrimenkul hukukunda ihdas ise tescile tabi olmayan bir yerin (özellikle de yolların kapanması sebebiyle) tapuda tescil edilerek yeni bir gayrimenkul oluşturulmasıdır.

İhdası anlayabilmek için öncelikle tescile konu olmayan alanları anlamak gerekiyor.

1. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. Maddesinde;

“Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir” ve “Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir.” Hükümleri bulunmaktadır.

Bu hükümler gereği; kayalar, tepeler, dağlar, deniz, göl, nehir, yol, meydan, köprü gibi alanların tescile konu olmadığını anlıyoruz.

2. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde;

“Düzenleme Ortaklı Payları … yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar alanından oluşur…” ve “ Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir” hükümleri bulunmaktadır. Bu hükümlerden hareketle, DOP’ndan tescile konu olan alanlar ve tescile konu olmayan (Terke Konu) alanlar oluşacağını anlıyoruz.

Bu hükümler gereği; yol, meydan, park, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu gibi alanların tescile konu olmadığını anlıyoruz.

3. 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 5. Maddesinde;

“Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kıyılar, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır,” hükmü bulunmaktadır. Onaylı imar planının bulunması durumunda, istisnalar haricinde, kıyılar tescile konu değildir.

4. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesinde;

“Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.” Hükmü bulunmaktadır.

Bu hüküm gereği; Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazların tescile konu olmadığını anlıyoruz.

Doğal olarak, kütüğe tescili gerekmeyen alanların, yine TMK 999 gereği; Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlarda tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olduğunda, ihdasen tescillerinin sağlanması gerekir.

                Bu konudaki ilk yasal dayanak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. Maddesidir. “Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.”

                İkinci yasal dayanak ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesidir. “Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.” Bir başka ifadeyle; Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olduğunda kütüğe kaydolunur. (Aksiyle Kanıt)

                Bu iki yasal dayanak çerçevesinde ihdas işlemleri ve mülkiyet tipi tespit edilmelidir.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun uygulama alanını belirlerken Anayasa Mahkemesinin 12.01.2012 tarihli ve 2011/23 Esas, 2012/3 Karar sayılı kararından faydalanılabilir.

“…

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlalarının köy veya belediye namına tescil olunmasını öngörmektedir. Bu hüküm gereğince plan değişikliği ya da benzeri nedenlerle bir yolun kapanması ya da bazı bölümlerinin yol olmaktan çıkarılması durumunda bu şekilde açığa çıkan taşınmazların belediye ya da köy sınırları içinde bulunması halinde bu tüzelkişilikler adına tescil edilmesi gerekmektedir.

Anayasa’nın 2. maddesinde düzenlenen hukuk devleti ilkesi, keyfi yönetimin karşıtı olarak devletin hukuka bağlılığını ifade eder. Buna göre devlet yetkisi kullanan tüm organların eylem ve işlemlerinin hukuka uygun olması, işlemlerin hukuka uygunluğunun yargısal yollarla denetlenebilmesi ve devletin tüm faaliyetlerinde bireylerin temel hak ve özgürlüklerine saygı göstermesi gerekir.

Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı birey özgürlüğü ile doğrudan ilgili olup, bireye emeğinin karşılığına sahip olma ve geleceğe yönelik planlar yapma olanağı tanıyan temel bir haktır. Devlet mülkiyet hakkına ancak kamu yararı amacıyla ve kanuna uygun olarak müdahale edebilir.

Hukukumuzda, yollar kamu yararına tahsis edilmiş orta malı niteliğinde olup kamu mallarının tâbi olduğu hukuki rejime bağlıdırlar. Yollar zamanaşımı yoluyla kazanılamazlar, haczedilemezler ve yolların tapu siciline kaydı gerekmez. Sadece ölçümü yapılarak haritalarında gösterilmekle yetinilir. Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar. Bu nedenle itiraz konusu kural böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu siciline tescilini öngörmektedir. İdare yeni bir kararla bu taşınmazları kamu yararına tahsis ederek kamu malına da dönüştürebilir. Aynı şekilde İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereği parsellerin yeniden düzenlenmesinde eski yol parçalarını özel kişilerin arsaları ile birleştirebilir. (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinin son hali ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri hakkında Yönetmelik gereği bu cümle kısmen hükümsüz hale gelmiştir) Eğer yeniden kamu yararına tahsis edilmezse (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinin son hali ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri hakkında Yönetmelik gereği bu cümle yapılan değişiklik ile örtüşmektedir.), idare özel hukuk rejimi çerçevesinde bu mallara tasarruf eder, gerekirse satabilir.

…”

Görüleceği üzere; Tapu Kanunu’nun 21. Maddesindeki kural, “Yollar zaman içinde gelişen ihtiyaçlara bağlı olarak imar planlarında değişiklik yapılması suretiyle kapatılabileceği gibi bazı yol parçalarının açığa çıkması da ihtimal dâhilindedir. Kapanan ya da açığa çıkan yol veya yol parçaları kamu malı niteliğini kaybederek idarenin özel malı haline geleceğinden kamu mallarına ilişkin koruma ortadan kalkar, böylece açığa çıkan taşınmazların tapu sicilinin sağladığı güvenceden yararlanabilmesi için tapu siciline tescilini öngörmektedir” şeklinde yorumlanmalıdır.

Şimdi burada yapılacak tescilin kimin mülkiyetinde olması gerektiği yorumlanmalıdır.

Kapanan ve açığa çıkan yol kavramlarının, planın yapım ya da değiştirilmesi aşamaları için çeşitlendirilebileceği görülmektedir.

İhdasa dair tescil yetkisini tanımlayan hukuki dayanaklar, İmar Kanunu’nun 11., 17. Ve 18. Maddesinde bulunmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11. Maddesinde;

“Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.” Hükmü bulunmaktadır. Bu hüküm ile plana göre kapanacak kadastral yolların içinde kaldığı imar adasının kullanma amacına konu olacağı, doğal olarak ta tescile konu olacağı anlaşılmalıdır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. Maddesinde;

“Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.” Hükmü bulunmakta olup bu hükümden, müstakilen bir ihdas alanının tescile konu edilebileceği çıkarımı yapılabilir. Ancak bu yorumu daha doğru yapabilmek için 18. Maddede yer alan hükmün de dikkate alınması gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde;

“Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.” Hükmü bulunmaktadır. Bu hükümden de, ihdas alanlarının 18. Madde uygulamasında öncelikle Düzenleme Ortaklık Payında değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

İmar Kanunu’nun 11., 17. Ve 18. Maddesinde yer alan hükümleri müştereken değerlendirdiğimizde ihdasa konu toprak parçasının plana geçiş yöntemlerinin bir sıralamaya tabi olması gerektiğini anlamaktayız.

Yine İmar Kanunu’nun 15. Maddesinde, “İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.” tanımı bulunmaktadır. Kanun koyucu plana geçiş için öncelikli uygulama tekniği olarak 18. Madde uygulamasını kural olarak belirtmiş ve bunun gerçekleşmemesi durumu için istisnalar ortaya koymuştur.

Bu durumda; ihdasa konu edilebilecek toprak parçasının da aynı genel ve istisnai kurallara tabi olması gerekir. Yani ihdasa konu olacak toprak parçasının yer aldığı bölgede öncelikli olarak 18. Madde uygulamasının yapılması gerekmekte, bu uygulamada bu toprak parçasının düzenleme ortaklık payında değerlendirilmesi, düzenleme ortaklık payında değerlendirilmesine rağmen halen artan alan olması durumunda bu artan alanların ihdasen tescile konu edilmesi gerekir.

İhdasa konu edilecek toprak parçasının istisnai olarak tanımlanan koşulların bulunduğu bölgede kalması, yani 18. Madde uygulaması yapılamayacak alanda kalması durumunda, bu ihdas alanlarının müstakilen tescile konu edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca yine, İhdasa dair tescil yetkisini tanımlayan hukuki dayanaklardan birisi de 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesi olup “Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.” Hükmü gereği tescili gerekir bir ayni hakkın doğması durumunda bu toprak parçasının, bu madde dayanağında tescile konu edilmesi gerekmektedir.

Tapu Planları Tüzüğünün “Tescile tabi olmayan taşınmazlarda tapu plânlarının yapılması” başlıklı 12. maddesinde “(1) Tescile tabi olmayan taşınmazlarda tescili gerektirir bir ayni hak tesis edileceği zaman, taşınmazın niteliğini esas alan ve hakkın kapsadığı kısmı gösteren tescile uygun tapu plânının yapılması zorunludur.” Hükmü bulunmakta olup ihdasa konu olacak toprak parçası için bir tapu planının yapılmasının zorunluğu olduğu görülmektedir ki pratikte bu, ihdas tescil dosyası ile sağlanmaktadır.

Bu bilgilerin ışığı altında ihdasa konu olacak toprak parçasının hem geçmişi hem de geleceği (plandaki karşılığı) tescilin sebep, dayanak ve yetkisinin belirlenmesi anlamında önem arz etmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1015. Maddesi;

“Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.

İstemde bulunan kimse, kendisinin, sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur.

Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur.” Hükmünde olup ihdasa konu toprak parçasının tescil işlemlerinin yapılabilmesi de hukuki sebebin belgelenmiş olmasına yani bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olmalıdır. Yani idarece tescil talebinin, sebep, dayanak ve yetki yönüyle bir idari süreç işletildiğinin ispat edilmesi suretiyle, yapılması gerekmektedir.

KADASTRAL YOLDAN İHDAS

Bir bölgede ilk defa imar planı uygulandığında (ilk 18. Madde uygulamasında), plan dahilinde kalan kadastral yolların 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. Maddesi gereği belediyesi adına tescil edilmesi kuralı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan değişiklik ile sınırlandırılmış, bu tür alanların öncelikle düzenleme ortaklık payında değerlendirilmesi gerektiği, artan alan olması durumunda belediyesi adına tescile konu edilmesi gerektiği kural olarak tanımlanmıştır. Bu da bize, bu tür alanların Düzenleme Ortaklık Payından Terke konu alanlarda veya Düzenleme Ortaklık Payından tescile konu alanlarda kullanılabileceğini göstermektedir. Uygulamanın tekniği hamur etmek şeklinde olacağından bu durumun geometrik olarak takibi de mümkün olamayacaktır.

Bu işleyiş modeli dikkate alındığında, bir toprak parçasının müstakilen ihdasa konu edilebilmesi için öncelikle bu toprak parçasının İmar Kanunu’nun 15. Maddesinde yer alan “10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz.” İstisnasının içinde kalan bir toprak parçası olması gerekmektedir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 7. Maddesinde;

“(3) İkinci fıkrada belirtilen istisnai durumlarda, ifraz ve tevhit işlemleri yoluyla imar uygulaması yapılabilmesi için, parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi gerekmektedir.” Hükmü bulunmakta olup ihdas işlemlerinde de bu hükmün işletilmesi gerekmektedir.

Bu durumda; kurumumuzca müstakil ihdas taleplerinde, alınan encümen kararı ile birlikte yönetmelikte belirtilen Teknik Raporunda karar eki olarak aranması veya karar içeriğinde teknik raporda belirtilen hususların belirtilmesinin aranması gerekir.

Anılan tüm koşulların gerçekleşmesi durumunda (18. Madde uygulamasının yapılamaması gereği) müstakilen ihdasın mümkün olduğu, tescil dayanağının 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21.maddesi olması gerektiği, karar dayanağının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11., 15. ve 17. Maddesi olması gerektiği anlaşılmalıdır. Kurumumuzca da kararda bu dayanakların aranması gerektiği anlaşılmalıdır.

 

İMAR YOLUNDAN İHDAS

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 3. Fıkrası “Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.” Hükmündedir.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere kanun koyucu kapanan toprak parçası için imar yolu ve kadastro yolu tanımlarını kullanmıştır. Bu ayrımdan hareketle; kapanan toprak parçasının hukuki yapısının tespit edilmesi gerekmektedir. Kapanan toprak parçasının imar yolu olabilmesi ancak onaylı imar planına göre daha önceki bir imar uygulaması ile oluşmuş yol olmasını gerektirir.

Bu durumda da; bu kapanan toprak parçasının tekraren tescile konu edilebilmesi ancak bir plan tadilatının yapılmış olmasıyla mümkün olabilecektir.

İlk uygulama ile oluşturulan yolun geldisi (geçmişi) ve plan tadilatı gereği plandaki yeni kullanım fonksiyonunun ne olduğu (geleceği) hususu bu tescilin mülkiyetinin tespiti anlamında önemli hale gelmektedir.

GEÇMİŞİ YÖNÜYLE İRDELEME:

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrası, 04.7.2019 tarihli ve 7181 sayılı kanunun 9. maddesiyle değiştirilerek, düzenleme ortaklık payı için maliklerden yapılan kesintinin yeterli olmaması durumunda tescil harici alanların ve Hazine taşınmazlarının düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilmesi esası benimsenmiştir.

Fıkranın 04.7.2019 tarihli ve 7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 9. maddesiyle değişik hali şu şekildedir: “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır.”

Sonrasında, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 5. fıkrası, 05.12.2024 tarihli ve 7534 sayılı kanunun 6. Maddesi ile tekraren değiştirilmiş, “Düzenleme sahasında üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, ikinci fıkrada belirtilen düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının 13 üncü maddede belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi sağlanır.” Hükmü getirilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. Maddesinin, 05.12.2024 tarihli ve 7534 sayılı kanunun 5. Maddesi ile, birinci fıkrasına “b) (Ek:5/12/2024-7534/5 md.) Tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak,” hükmü ilave edilmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. Ve 13. Maddeleri hükmü ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 15. maddesinin 1. fıkrasına göre “Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması durumunda, 14 üncü maddenin ikinci fıkrasında belirtilen öncelik sırasına göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır.” Denmektedir.

Görüleceği üzere, düzenleme ortaklık payı için maliklerden yapılan kesintinin yeterli olmaması durumunda tescil harici alanların ve Hazine taşınmazlarının düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilmesi mümkündür.

Kanun’da yer alan düzenlemeye göre tescil harici alanların ve Hazine adına tescilli taşınmazların parselasyon işlemlerindeki durumu açısından ilkeleri şu şekilde izah edebiliriz:

• Düzenleme ortaklık payı için maliklerden alınabilecek tutarın, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olması durumunda tescil harici alanlar düzenleme ortaklık payı hesabında değerlendirilir.

Dolayısıyla düzenleme ortaklık payının, Hazine ve belediye taşınmazları da dahil olmak üzere tüm parsel maliklerinden maksimum oranında (% 45) alınmış olması, buna rağmen umumi hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin alanlarının karşılanamamış olması gerekir.

• Tescil harici alanların, düzenleme ortaklık payında değerlendirilmesi için Hazine’nin (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) iznine veya muvafakatine gerek yoktur.

Kanun, kamuya ait ya da Hazine mülkiyetindeki taşınmazların ancak maliklerinden muvafakat alınmak kaydıyla, düzenleme ortaklık payında değerlendirilebileceğini hüküm altına almışken tescil harici alanlar için bu şekilde bir şart koşmamıştır.

• Hazine adına tescilli taşınmazların DOP hesabında değerlendirilmesi için Milli Emlak’ın muvafakati gerekir.

1)      Düzenleme ortaklık payının, Hazine ve belediye taşınmazları da dahil olmak üzere tüm parsel maliklerinden maksimum oranında (% 45) alınmış olması, buna rağmen umumi hizmetler için yeniden ayrılması gereken yerlerin alanlarının karşılanamamış olması gerekir. Yani kesilen DOP miktarı, ihtiyacı karşılamayacak ve Hazine parseline ihtiyaç olacak ki Hazine parselinden karşılanabilsin.

2)      Muvafakatin hangi aşamada verileceğine dair Yönetmelikte hüküm bulunmamaktadır. Ancak imar uygulaması belediye encümeni tarafından kabul edilmeden önce bu muvafakatin verilmesi faydalı olacaktır.

3)      Tescil harici alanlarla Hazine taşınmazları arasında bir sıralama yok. Yani önce tescil harici alanlar kullanılmalı diye bir kural yok.

Bu durumda; Geçmişte yapılan uygulamalar ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11. Maddesi kapsamında elde edilmiş ve uygulamada değerlendirilmiş bir taşınmazın, anılan gerekçelerle, plan tadilatı sonrasında tekraren tescile konu hale gelen taşınmaza dönüşmesi halinde malikinin Hazine olması gerekmektedir.

                Bu husus, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. Maddesi;

                “(6) Kamuya ait mülkiyetlerde; düzenleme ortaklık payı, terk veya bağış yolu ile umumi ve kamu hizmet alanlarına bırakılan alanların, imar planı değişikliği ile umumi ve kamu hizmet alanları dışında başka bir kullanıma konu edilmesi halinde, bu alanlar kesinti, terk ya da bağış yapılan taşınmazın sahibi kamu kurumu adına tescil edilir.” Hükmü ile de teyit edilmektedir.

                GELECEĞİ YÖNÜYLE İRDELEME:

                Yukarıda yapılan irdeleme dışında kalan alanlarda ihdasa konu olan alanın imar planı kullanım fonksiyonu da değerlendirilmelidir.

                3194 sayılı İmar Kanunu ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleri dikkate alındığında onaylı imar planı kapsamında hangi kullanım alanlarının düzenleme ortaklık payının konusu olduğu belirlenmiştir.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 17. Maddesi;

“(4) Belediye hizmet alanı, semt spor alanı, belediye kreş alanı, pazar yeri, şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediyesi adına, kalan alanlar Hazine adına tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet eden sosyal donatı alanları büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur.

(5) Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar Hazine adına imar planındaki kulanım vasfıyla tescil edilir. Bu alanlar Hazine tarafından, imar planındaki kulanım amacında kullanılması şartıyla, belediyesince hizmet verilmesinin planlanması halinde belediyeye devir veya tahsis, diğer kamu kurumlarınca hizmet verilmesinin planlanması halinde ise, hizmeti verecek kamu kurumuna tahsis edilir.” Hükümlerini içermekte olup düzenleme ortaklık payından tescile konu edilmesi gereken alanlar ve bunların kimin mülkiyetinde tescil edileceği izah edilmiştir.

Doğal olarak, ilk imar uygulaması ile oluşturulan imar yolunun sonradan tekraren tescile konu hale gelmesi durumunda, düzenleme ortaklık payından hazine adına tescile konu (Kamu Mülkiyetine konu) bir alana rastlaması durumunda ihdasın Hazine adına, özel mülkiyete konu bir alana rastlaması durumunda ihdasın Belediyesi adına yapılması gerekir.

İlk uygulama sonrası, ihdasa konu toprak parçasının, ikinci uygulamaya konu edilmesi halinde 15. Madde hükmü gereği öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi, müstakilen ihdasa konu edilmesi halinde de yukarıda açıklandığı şekilde mülkiyetin kurgulanması doğru olacaktır.

Sonuç olarak;

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesi kapsamında uygulama yapılması anında, uygulama sınırları içerisinde kalan geçek kişilere ait taşınmazlar ile birlikte Hazine taşınmazlarının da bulunması durumunda;

1. Hazine taşınmazlarının İmar Kanunu’nun 11. Maddesi, “… Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir…” hükmü gereği, belediyenin teklifi, bakanlığın onayı ile belediyeye bedelsiz terk edilmek suretiyle elde edilmiş taşınmaz olması durumunda, plan tadilatı ile , bu alanın tekraren tescile konu edilmesi gerektiğinde bu tescilin hazine adına yapılması gerekir,
2. Hazine taşınmazlarının, gerçek kişi taşınmazları gibi uygulamaya dahil edilmiş olması durumunda, plan tadilatı ile, bu alanın tekraren tescile konu edilmesi gerektiğinde (Özel Mülkiyete konu alan olacak şekilde plan kullanımı fonksiyonuna sahip olması halinde) bu tescilin belediye adına yapılması gerekir,
3. Hazine taşınmazlarının, gerçek kişi taşınmazları gibi uygulamaya dahil edilmiş olması durumunda, plan tadilatı ile, bu alanın tekraren tescile konu edilmesi gerektiğinde (Kamu Mülkiyetine konu alan olacak şekilde plan kullanımı fonksiyonuna sahip olması halinde) bu tescilin hazine adına yapılması gerekir,

Anlatılan yöntemle tescilin talep edilmesi durumunda hukuki dayanağın ne olması gerektiğini de tartışmak gerekmektedir.

                4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1015. Maddesi dikkate alındığında bu tescil talebinin hukuki dayanağının 2644 sayılı Tapu Kanunu olmaması gerekir. Kadastral veriler ile yapılan ilk uygulamada ihdasen oluşacak alanın tescil dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesi iken, ikinci ve daha sonraki uygulamalar ile oluşacak ihdasın tescil dayanağının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 999. Maddesi olması gerekir. (Tersine Yorum-Aksiyle Kanıt)

                Yine karar dayanaklarının ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 11., 15. ve 17. Maddesi olması gerektiği anlaşılmalıdır. Kurumumuzca da kararda bu dayanakların aranması gerektiği anlaşılmalıdır.

 

 

 

4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU’NUN 999. MADDESİ KAPSAMINDA İHDAS (Aksiyle Kanıt Yöntemi)

Anlatılan ihdas şekilleri dışında 999. Madde kapsamında (tersine yorum ile – aksiyle kanıt ile) ihdas taleplerinin de doğması muhtemeldir. Bu tür taleplerin oluşması durumunda da yukarıda bahsedildiği şekilde uygulamaya yön vermek doğru olacaktır.

SONUÇ:

Genel Müdürlüğümüzce ihdasa yönelik işlemler yukarıda bahsedildiği şekli ile tekraren incelemeye alınmalı ve 2023/5 sayılı genelgemizde, yukarıda bahsedilen bilgiler ışığında revizyona gidilmeli, son talimatla verilen Bölge Müdürlüğüne görüş sorulması uygulamasının pratikte pek çok sorunu da beraberinde getireceği değerlendirilerek sonlandırılması yararlı görülmektedir.

                                                                                                                                       Gökhan DOĞRU

                                                                                                                                     Kontrol Mühendisi

                                                                                                                              Uşak Kadastro Müdürlüğü

                                                                                                                                         15.01.2025

 

DİP NOT:

Kanaatimce; Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin yürürlük tarihi itibariyle artık müstakil ihdas parsellerinin oluşmaması gerekir, İmar Kanunu'nun 17. maddesinin imar parseli oluşturma amaçlı bir uygulama ile sonuçlanması gerekir ve bunun da ihdasa konu alan ile komşu parselin birlikte uygulamaya alınması yani ihdas+birleştirme işleminin paket olarak yapılması gerekir.

* Makale içeriğinde Sayın Suat ŞİMŞEK'in yazılarından, Çevre Şehircilik İklim Değişikliği Bakanlığının yazışmalarından faydalanılmıştır.