Muhdesat Terkini

İlgi :    09.04.2015 tarih 52347621-105[105]/249418 sayılı yazınız.

İlgi yazınız ile İlçemiz Karakaya Mahallesi 130 ve 131 parsellerin 05.06.1991 tarih ve 2151 yevmiye nosu altında yapılan değişiklik işlemi sırasında beyanlar hanesinde muhdesat olarak görünen zeytin ağaçlarıyla ilgili belirtmelerin yeni oluşan ifraz parsellerine taşındığı, bunun kayıt üzerinde ağaç artırılmasına neden olduğu ve teftiş raporu ile bu yanlışlığın düzeltilmesi talimatı verildiğinden bahisle muhdesatların zeminde bulunması teknik bir işlemi gerektirdiğinden 130 ve 131 parseller üzerinde bulunan muhdesatların son olarak hangi parseller üzerinde bulunduğunun tespit edilmesi istenmiştir.

Mevzuatımızda net bir tanımı olmasa da muhdesat “Bir arazi üzerinde arazi sahibinden bir başkasına yada paydaşlardan birine ait bulunan yapı, tesis ve dikilen şeylerdir” şeklinde tanımlanabilir.

3402 sayılı Kadastro Kanununun 19.maddesinde “ ..... Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir” denmekle muhdesatın kadastro/tapulama çalışmalarındaki doğum/tescil işlemi tespit edilmiştir.

Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde bulunan muhdesatların sonradan yapılacak tevhid-ifraz işlemlerinde nasıl bir uygulamaya tabi tutulacağı da 2010/22 sayılı genelgenin 11.maddesinin (18).bendinde açıklanan irtifak haklarının nakilleriyle aynı statüdedir. 

Bu anlamda; 05.06.1991 tarih 2151 yevmiye nosu altında yapılan işlemde Kadastro Müdürlüğünce Karakaya Mahallesi 130 ve 131 nolu parsellerin beyanlar hanesinde bulunan muhdesatların, ifraz sonrası oluşan yeni parsellerden hangilerine arzi olarak taşınacağı belirtilmemiş ve Tapu Müdürlüğünce de ifraz sonrası oluşan tüm parsellere bu muhdesatların naklinin yapıldığı anlaşılmaktadır. 

Bu durumda tapu kütüğünün beyanlar hanesinde bulunan bir muhdesatın terkini işlemi temelde 2 şekilde düşünmek gerekir. 

• Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde muhdesat belirtmesi yapılan taşınmaz kök taşınmaz ise;

1. Muhdesat sahibinin bizzat yada vekili tarafından Tapu Müdürlüğüne müracaat edilmesi durumunda, muhdesatın terkini, muhdesat sahibinin tek taraflı istemi üzerine Tapu Müdürlüğünce terkin harcı tahsil edilmek suretiyle yapılır.
2. Taşınmaz malikinin bizzat yada vekili tarafından Tapu Müdürlüğüne müracaat edilmesi durumunda, tapu kütüğünde olmasına rağmen zemininde mevcut olmayan muhdesatın terkin talebi, taşınmazın ilgililerinin bir üst yazı ile Kadastro Müdürlüğüne yönlendirilmesi ve Kadastro Müdürlüğünce muhdesatın zeminde mevcut olmadığını gösterir raporun düzenlenerek bir üst yazı ile Tapu Müdürlüğüne iletilmesine müteakip Tapu Müdürlüğünce terkin harcı tahsil edilmek suretiyle yapılır. Terkinden sonra muhdesat sahiplerine tebligat kanunu hükümlerine göre muhdesatın terkin edildiği bildirilir. 

Kadastro Müdürlüğünce düzenlenecek rapor için kadastro ekiplerinin araziye gidilmesi bir zorunluluktur. Muhdesatın genel tanımı dikkate alınarak, muhdesatın cinsinin yapı ve tesis olması durumunda, yıkılma ve yanma gibi nedenlerle ortadan kalktığının ilgililerince belgelenmesi durumunda araziye gidilmeksizin, beyanda bulunulması durumunda ise araziye gidilerek tespit edilmesi gerekir. Bu durumda işlem talebe bağlı bir işlem statüsü kazanmaktadır ve 2010/4 sayılı genelgenin 6.maddesinin işletilmesi gerekir. 

Yine muhdesatın genel tanımı dikkate alınarak, muhdesatın cinsinin dikili şeyler olması durumunda, yıkılma, yanma ve yok olma gibi nedenlerle ortadan kalktığının ilgililerince belgelenmesi durumunda araziye gidilmeksizin, beyanda bulunulması durumunda araziye gidilerek tespit edilmesi gerekir. Bu durumda işlem yine talebe bağlı bir işlem statüsü kazanmaktadır ve 2010/4 sayılı genelgenin 6.maddesinin işletilmesi gerekir.

• Tapu kütüğünün beyanlar hanesinde muhdesat belirtmesi yapılan taşınmaz kök taşınmazın tevhidi-ifrazı gibi bir değişiklik işlemi ile üretilmiş ve muhdesat nakil ile gelmişse;

Bu durumda ortada idaremizden kaynaklanan bir hata var demektir. Mevzuatımızda hataların giderilmesi 2 temel yöntemle mümkündür. İlki 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41.maddesi gereği resen düzeltme, ikincisi 2014/3 (1755) sayılı Tapu Sicilindeki hataların düzeltilmesi konulu genelgedir.

3402/41.madde uygulamaları, buna ilişkin çıkarılan yönetmeliğin 2.maddesi ile ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hataların düzeltilmesi işlemlerini kapsamaktadır. 

2014/3 (1755) sayılı genelge ise Tapu Sicilindeki hataların düzeltilmesi prensibi ile kaleme alınmıştır.

Tapu kütüğünün beyanlar hanesine hatalı olarak aktarılmış bir muhdesat belirtmesinin düzeltilmesi Tapu Sicil Tüzüğünün 74, 75 ve 76.maddeleri hükümleri doğrultusunda olacaktır. Burada tüzüğün 74.maddesinin (4).bendinin işletilmesi gerekir. Bu anlamda da başvuru-muvafakat mekanizmasının işletilmesi gerekir. 

Hatalı muhdesat nakli yapılmış parsel maliklerinin yada muhdesat hak sahiplerinin, hatanın düzeltilmesine yönelik Tapu Müdürlüğüne müracaat etmiş olmaları durumunda, muhdesatın hangi parsel yada parsellerde kaldığının tespitine yönelik bir üst yazı ile ilgilileri Kadasto Müdürlüğüne yönlendirilmeli, Kadastro Müdürlüğünce zemin incelemesi yapılmak suretiyle düzenlenecek Rapor ve Tescil Bildirimi gereği yanlış olan muhdesatların terkin işlemi Tapu Müdürlüğünce yapılmalıdır. 

İlgi yazınız eki müfettiş raporunda “…. Bu parseller ile ilgili işlem geldiğinde ….” denilmek suretiyle başvuru mekanizmasının işletilmesi gerektiği zaten belirtilmiştir. Bunun üzerine müfettiş raporunu ilgi ve gerekçe tutarak, başvuru oluşmaksızın, rapor ve düzeltme talebinin Müdürlüğünüzden gelmesi tüzüğe aykırı bir işlem şekli doğurmaktadır. 

Yukarıda anlatılanlar ışığında ilgililerince başvuru sağlanmaksızın talebinizin karşılanması mümkün değildir. 

Bilgi ve gereğini arz ederim.

                                                                                                                       Gökhan DOĞRU

                                                                                                                      Kadastro Müdürü a.   

                                                                                                                      Kontrol Mühendisi